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牡丹江市国有土地上 房屋征收评估技术规范
作者:admin 加入日期:2018-9-29 16:38:00 查看人数:1102

牡丹江市国有土地上

房屋征收评估技术规范

 

第一章  

第一条(制定依据)为规范我市国有土地上房屋征收评估行为,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《牡丹江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》和《房地产估价规范》等有关规定,结合本市实际情况,制定本规范。

第二条(适用范围)本市辖区内国有土地上房屋征收评估适用本规范。本规范所称房屋征收评估,包括被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估。

第三条(估价目的)被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。

第四条(价值类型)住宅房屋征收评估的价值是按照被征收住宅房屋所处区位类似房地产结合房屋结构、成新、楼层、朝向等因素修正后的征收补偿价值。用于产权调换房屋的价值为公开市场价值,价值内涵应当根据估价对象的具体情况进行准确表述。非住宅房屋征收评估的价值是指被征收非住宅房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,是被征收非住宅房屋的公开市场价值。房屋征收评估不考虑租赁、抵押、查封等因素。

第二章  基本规定

第五条(委托合同)房地产价格评估机构确定后,一般由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构(以下简称评估机构)出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。房屋征收评估委托合同应当载明下列事项:(一) 委托人和评估机构的基本情况;(二)负责本评估项目的房地产估价师;(三)估价目的、估价对象、价值时点等评估基本事项;(四)委托人应提供的评估所需材料;(五)评估过程中双方的权利和义务;(六)评估费用及收取方式;(七)评估报告交付时间、方式;(八)违约责任;(九)解决争议的方法;(十)其他需要载明的事项。

第六条(评估基础资料)委托人应当向受委托的评估机构提供下列资料:(一)征收评估委托书;(二)房屋征收决定公告;(三)被征收房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或不动产权证书;(四)被征收房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表;(五)产权调换房屋的权属证明资料及规划、设计资料;(六)其他与征收评估有关的资料。

第七条(估价机构基本要求)评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的房地产估价师开展评估工作。评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第八条(现场查勘)评估机构应当安排房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,对估价对象的位置、周围环境、估价对象的外观、建筑结构等状况进行查勘,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实,同时搜集补充估价所需的其他资料,对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等,做好实地查勘记录,并妥善保管。房屋征收部门、被征收人和房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。由于被征收人的原因不能拍摄被征收房屋内部状况照片的,可以参照被征收房屋同建筑楼幢内或相邻的大小、户型相似房屋的现场查勘情况,作为被征收房屋实物状况的参照依据,但在评估报告中应予以披露和说明。房地产估价师在现场查勘中发现被征收房屋的性质、实际用途、面积、建筑结构、权属记载等与委托人提供的被征收房屋情况不一致的,应当作出书面记录,经委托人书面确认后进行评估。房屋征收部门应当在评估资料提供、现场查勘等方面对评估机构给予配合,不予配合的,评估机构有权拒绝出具评估报告。

第九条(报告出具)评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供初步评估结果。初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,评估机构应当安排房地产估价师对初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,评估机构应当修正。初步评估结果公示期满后,评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人送达分户评估报告。征收补偿评估的货币单位(单价、总价)应精确到人民币元。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上(含2名)房地产估价师签字,并加盖评估机构公章,不得以印章代替签字。整体评估报告按《房地产估价规范》的标准格式撰写,分户评估报告可采用简明表格形式。

第十条(复核评估)被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原评估机构申请复核评估。申请复核评估的,应当向原评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。复核评估费用由原评估机构承担。

第十一条(技术鉴定)被征收人或者房屋征收部门对原评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向牡丹江市房地产价格评估专家委员会(以下简称评估专家委员会)申请鉴定。评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内,对申请鉴定评估报告的估价程序、估价依据、估价假设、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等评估技术问题进行审核,出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定,评估报告不存在技术问题的,应当维持原评估报告;评估报告存在技术问题的,出具评估报告的评估机构应当改正错误,重新出具评估报告。房屋征收评估鉴定过程中,评估机构应当按照评估专家委员会要求,就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的,有关单位和个人应当协助。鉴定费用由委托人承担。因技术路线选取错误导致估价结果改变的,鉴定费用由原评估机构承担。

第十二条(资料存档)房屋征收评估业务完成后,评估机构应当将下列资料与评估报告(含技术报告)共同整理归档保存:(一)房屋征收评估委托合同;(二)房屋征收决定公告;(三)已登记房屋的产权证、土地使用证及有关材料和未经登记建筑认定处理情况等资料;(四)评估对象的实地查勘纪录、影像等资料;(五)涉及复核或鉴定的相关资料;(六)其它涉及评估项目的必要资料。整体评估报告和分户评估报告应有纸质与电子文档,评估报告及有关资料至少应保留10年。

第三章  住宅房屋的评估

第十三条(评估方法)被征收的住宅房屋市场价格的评估应按照《房地产估价规范》的相关规定选取适宜的评估方法进行评估。只采用一种评估方法进行评估的,应当说明理由。具备条件的,应当优先采用比较法;不具备条件的,可以采用成本法或其他评估方法。

第四章  非住宅房屋的评估

第十四条(评估方法)非住宅房屋的评估一般采用两种以上的评估方法进行评估。如确有困难,只能采用一种方法的,应当说明原因。评估时应当优先采用比较法,凡有收益的房屋可采用收益法进行评估。 采用收益法评估时,房屋的收益、费用计算应当符合《房地产估价规范》的有关规定。报酬率的选取可采用安全利率加风险调整值确定或采取市场提取法确定。

第十五条(商业用房)采用比较法对商业用房进行评估时,选取的比较法可比实例应为估价对象与被征收房屋处在同一供求范围内,并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面相同或相近;选取的可比实例规模一般应当在估价对象规模的0.5-2倍范围内;交易日期原则上不超过一年;价格类型与所选用的估价方法匹配;采用收益法对商业用房进行评估时,预测估价对象的未来收益应调查估价对象至少近三年的各年收益和当前类似房地产收益水平进行合理预测。

第十六条(办公用房)办公用房评估应当充分考虑其区位、建筑规模、楼宇档次、设施设备、车位配备、是否有中央空调、是否配备电梯及电梯档次和数量、经营业态、物业管理水平等影响办公房屋价值的因素。行政办公用房和独立办公楼宇,无法采用比较法和收益法进行评估的,可以采用成本法进行评估;评估时应当综合考虑建筑物和土地以及其设施设备相结合所形成的房地合一的价值,必要时应当做市场状况修正。

第十七条(工业仓储用房)工业用房一般采用成本法评估,建筑物、构筑物、地上附着物和其他定着物采用成本法求取重置价值,土地使用权价值可采用基准地价修正法、成本法和市场法求取。评估机构可以接受房屋征收部门委托,对大型、特殊机器设备的搬迁费进行评估。机器设备搬迁费用评估的主要内容包括:因征收房屋造成的可恢复使用机器设备的拆卸、搬运和安装费用,无法恢复使用机器设备的价值。

第五章  产权调换房屋的评估

第十八条(产权调换房屋)用于产权调换的房屋包括已建成的现房和在建、待建的期房。除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外,用于产权调换房屋的价值为公开市场价值。

第六章  其他类型房屋评估及特殊事项处理

第十九条(临时建筑)符合补偿条件的临时建筑采用成本法评估。临时建筑的价值根据工程成本费用结合剩余使用年限评估确定。临时建筑评估价值=工程成本费用×剩余使用年限/批准使用年限。违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估。

第二十条(未登记房屋)未进行产权登记的房屋应以市城管执法、规划、住房保障管理等部门的调查认定结果为产权依据,无上述部门调查认定结果的,估价机构不得出具评估报告。

第七章  

第二十一条(职业道德)房地产评估人员和评估机构对委托人提供的情况和资料应当保守秘密。房地产评估人员和评估机构应坚持独立、客观、公正原则,不得出具虚假评估报告。征收补偿评估涉及两个以上评估机构的,房地产评估人员和评估机构之间应相互尊重,并可以就评估的有关事项进行沟通交流,不得有诋毁、贬低他人的言行。房地产评估人员和评估机构不得允许他人借用自己名义从事征收补偿评估业务。评估机构应执行国家物价部门或政府相关部门规定的评估收费标准,不得以不正当理由或名目收取额外费用,也不得降低收费标准,进行不正当竞争。

第二十二条(参数修正)房屋征收评估过程中评估方法的参数,应根据牡丹江市房地产市场的变化状况宜1-3年更新一次。

第二十三条(实施时间)本规范自公布之日起施行。

 

 

 

 

附件:房屋征收评估住宅用房的房地产状况修正系数表

 

 

 

 

 

房屋征收评估住宅用房的房地产状况

修正系数表

 

1、区位状况修正系数表

序号

     

项    目    内    容

修正系数范围

1

周边环境和景观状况

周边绿化、自然景观、环境卫生状况

±5%

2

交通便捷程度

汽车通达及公共交通情况

±5%

3

楼层

多层

见表3

4

朝向

朝向状况

见表4

5

配套设施

基础设施和公共服务设施

±5%

6

其他区域因素

 

±5%

 

2、实物状况修正系数表

序号

     

项    目    内    容

修正系数范围

1

成新

房屋新旧程度及保养情况

见表5

5

2

建筑间距

建筑间距(通风、采光)

±2%

3

层高

层高状况

见表6

4

房屋结构

房屋结构状况

±5%

5

物业管理

物业管理情况

±5%

6

房屋设施

水、暖、电、气等状况

±5%

7

其他实物因素

 

±5%

 

3、多层居住用房楼层修正系数表(%

所在

楼层

2

3

4

5

6

7

1

0

-2

-2

-2

-2

-3

2

0

0

0

0

0

0

3

 

-5

3

5

6

7

4

 

 

-6

3

6

7

5

 

 

 

-8

2

5

6

 

 

 

 

-10

0

7

 

 

 

 

 

-15

 临街1层以实际情况调整。

 

4、居住用房房屋朝向修正系数表(%

房屋朝向

南北

东西

西

修正系数

0

-1

-1

-2

-3

-4

  

5、居住用房房屋成新修正系数表(%

房屋成新数

修正成新数

N(2-1)

修正成新数

N(1-0)

基准成新数

N

修正成新数

N(0-1)

修正成新数

N(1-2)

修正系数

-8-4

-40

0

04

48


 

6、居住用房房屋高度修正系数表(%

房屋高度

2.22.4

2.42.7

2.73

33.3

3.33.6

3.6米以上

修正系数

-4-2

-20

02

24

46

6

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